اطلاعات تلفن ۱۱۸

به نظر شما اصلی ترین مشکل ارائه خدمات اینترنت در استان قزوین چیست؟

در حال ثبت و دریافت نتایج ...



اخبار > مقالات


۲۰ عامل گرانی زمین و مسکن در قزوین

  • مجید بالدران *

محدودیت جغرافیایی
قزوین به عنوان پل پیوند 6 استان تهران، مرکزی، زنجان، همدان، گیلان و مازندران، شهرمنحصر به فردی است که از سه جهت جنوب-غرب و شرق درمحاصره ی باغ های سرسبز باستانی قرار دارد و تنها افق توسعه ی آن در محور شمال امکان پذیر بوده و خواهد بود. گسترش محدود ، زمین های موجود را به تورم تصاعدی می کشاند. قزوین، از۳۵۰ هزار نفر جمعیت برخوردار است و در شعاع ۱۵ کیلومتری آن ، ۷-۸ نقطه جمعیتی نسبتاً قابل توجه مثل الوند، بیدستان، محمودآباد، اقبالیه، محمدیه و... وجوددارد.به هر شکل شهر قزوین در ده سال گذشته، ۶۰ هزار نفر رشد جمعیت را تجربه و تحمل کرده است..

استان...استان...استان...
سال ۱۳۷۶ قزوین استان می شود،ادارات کل مستقر شده ،انبوه کارشناسان و مدیران از اصفهان،شیراز و سایر نقاط کشور به استان می آیند؛سپس مجتمع ادارات در خیابان نواب تکمیل شده و مرکزیت استان،تمرکزاداری رابه همراه می آوردو جغرافیای منطقه را تغییر می دهد؛ مقایسه ی تغییر تناسب جمعیت شهر قزوین قبل و بعد از استان شدن جالب به نظر می رسد.

۱۰۰هزار دانشجو
بیش از ۳۴ مرکز آموزشی در سطح استان پذیرای یک صد هزار دانشجوی اغلب غیر بومی هستند .ازدواج تنها۵درصد ازاین دانشجویان و عزم آنها برای سکونت در شهر مایعنی پنج هزار تقاضای جدید، آن هم در شهری که میلیمترهای هر قطعه زمین از طلاست!! حقیقت این است: نمی توان یک شهردانشگاهی شد؛بی آن که پیامدهای آن را نپذیرفت؛مگر کسانی که می پندارند می توانند آبتنی کنند؛ بدون آن که خیس شوند!! 

یقه آبی های خانه جو
صنعت در کنارکشاورزی و گردشگری، یکی از سه رکن توسعه ی استان قزوین به شمار می آِید.احداث نخستین شهر مدرن صنعتی در حوالی قزوین و ایجاددوهزار و چندصدکارخانه،کارگاه و واحد صنعتی ده ها هزار کارگر رابه این استان روانه کرده است که آمده اند و مانده اند.اگرخانه ای دارند ،خدمات نیز مطالبه دارند و اگر بی خانمان هستند،تأمین مسکن آنها بار اضافه ای شده و می شود بردوش مسوولان . 

سریال مهاجران بی پایان است
اغلب اوقات شهرهای بزرگ، مهاجر پذیر هستند. منطقه سکونتی استان قزوین نیز مهاچرپذیر است . مثلاً آن کسی که از روستا برای کار به شهر قزوین آمده ، نیازمند کار است و همین تقاضای مسکن را زیاد می کند. تحریک مضاعف تقاضا ،خود به خود باعث نهادینه شدن جهش های پله ای در بازار مسکن می شود؛زیراتراکم نسبی جمعیت در استان رابه میزان زیادی نسبت به سراسر کشوربالاتر برده است. فقط کافیست به یادداشته باشیم در سرشماری سال ۱۳۸۵تراکم جمعبت استان ۷۴نفر در هر کیلومتر مربع بوده و این رقم در کل کشور ۴۳نفر در کیلومتر است.

سرمایه های کاذب ابدی
عموما"شهروندان شرایط سرمایه گذاری را خیلی نمی شناسند. کسانی که با هیچ کس ،جزجیبشان تعارف ندارند!!یک بار در بازار موبایل سرمایه گذاری می کنند، یک بار در طلا، یک بار در ارز، یک بار هم دربورس؛ وقتی که در بورس چالش ایجاد می شود، خود به خود مردم سرمایه شان را به طور سنتی، روی زمین و خانه مستقر می کنند. مثلاً زمین می خرند و بدون اینکه بسازند، نگه می دارند و چند صباحی دیگر ،به قیمت چند ccخون مبارکشان می فروشند.!!از سوی دیگر ، خانه درست می کنند، نگه می دارند تاگران بشودو گزافتر بفروشند.مالیاتی هم در کار نیست ؛پس ناگهانی و یکشبه پول فروش زمین و مسکن از نمایشگاه های اتوموبیل سر می زند و پرایدها،پرادو می شود!! این تقاضای کاذب چون حقیقی نیست؛ تاثیر خود را خواهد گذاشت..درواقع فضای روانی "تورم پلکانی" راتدارک می بیند. به هرحال،چون نقدینگی مردم بالا رفته است. بنابراین افزایش قیمت مسکن نیز کاملا"کاذب است و چاره ای نیست جز آن که باپیگیری های مستمر دولت ،مزایای سرمایه گذاری بازار مسکن، به چشم می آید.

مسکن،خوراک – پوشاک نیست
باید دقت داشت که تهیه ی مسکن به راحتی خرید خوراک ،پوشاک و حتاخودرو نیست. امروزهرکسی برای مسکن اقدام کند، دو، سه سال طول می کشد تا جواب بگیرد. مسکن،کالای وارداتی وکالای سریع الوصول نیست. سیاست گذاری آن هم دراز مدت است.
درنتیجه سال به سال تقاضاها اضافه می شود و تلاش مسوولان برای پاسخگویی به حجم وسیع نیازهای انباشته شده،بیشتر و سختتر.

تندباد نرخ مصالح
نکته دیگر در مورد ساخت خانه است. در این جا نیز دو عامل وجود دارد: دستمزد و مصالح.درماه های اخیر بعضی از مصالح از جمله آجر تک دانه ای نزدیک به ۳۰الی ۴۰درصد افزایش بی سابقه ی قیمت داشته است. ضمن آنکه اخراج نیروی کارخارجی هم موثر است. چرا که قیمت نیروهای کار بومی بالا تر می رود. تنوع استفاده از مصالح لوکس و فناوری های جدید تب قیمت راتند می کند.. این ها عواملی هستند که می توانند قیمت تمام شده مسکن را تغییر بدهند. ضمنا"قیمت خدمات مهندسی، شهرداری، عوارض و ... بر قیمت مسکن تاثیر می گذارد. باید بپذیریم که قیمت تمام شده ساختمان در این چند سال افزایش چشمگیری پیدا کرده است. این عوامل موجب می شود، منحنی قیمت زمین و مسکن بالا برود.

قطعات تفکیکی ،بلای بدون درمان.
در زمین ۲۵۰متری ساخت ۱۰ طبقه مسکونی یا امکان پذیر نیست یا بسیار دشوار است؛اما ساخت ده ها واحد مسکونی در یک قطعه ی ۲۵۰۰متری عقلانی ،سودآور و مسکن آفرین است.بررسی گذرای وضعیت قزوین باشهری مثل زنجان نشانگر آن است که وفور قطعات تفکیکی از دردهای علاج ناپذیر این خطه ا ست ؛ از همین رو سازمان مسکن و شهرسازی تاحدامکان، اجازه تفکیک نمی دهد. در مقابل مسوولان شهری، مردم را تشویق می کنند و می گویند: بیایید تراکم اضافه و طبقه اضافه بگیرید تا جبران ارزش ریالی زمینی که تفکیک نشده،صورت گیرد.

دخالت افزایش قیمت تراکم مسکن در گرانی مسکن
افزایش قیمت تراکم می تواند تاثیر گذار باشد؛ اگرچه بین قیمت تراکم با قیمت زمین یک رابطه منطقی وجود دارد؛ اماباز این خود قیمت مسکن را افزایش می دهد. یعنی مالکان محاسبه می کنند و تراکم را به قیمت تمام شده ساختمان اضافه می کنند و این بحث اقتصادی بودن را کاهش می دهد. هر چقدر این عدد کمتر باشد، صرفه اقتصادی بالاتر می رود، ولی عدد تعیین شده باعث حذف سود اقتصادی در ساخت و ساز است.

بیابانهای طلایی
تجربه گذشته این را به مردم نشان داده که اگر یک زمینی را درناکجاآباد هم داشته باشند؛ بعد از ده یا بیست سال وارد شهر می شود و به پول می رسند. از طرفی نقدینگی مردم افزایش پیدا کرده و بخشی از پول مردم به صورت ساکن رفته به سوی زمین و مستقر شده است. آدم هایی هستند که ده ها قطعه زمین خریده اند که فقط داشته باشند، نخریده اند که بسازند، این ها زمین های شهر را بلوکه می کنندو نهایتاً قیمت را افزایش می دهند

زمینهای رهاشده
درجای جای شهر قزوین(به ویژه بافت فرسوده)زمین های بلاتکلیف یا ساختمانهای سرگردان،فراوان به چشم می خورد.سه راه عدل-تقاطع بلوار،تیرآهن های فرسوده ی یکی از این ساختمانها،جزوآثارباستانی قزوین درآمده است!!وقتی از تمام ظرفیتها استفاده نمی شود؛دست انداختن به حوالی خارج از محدوده به خاطر فرصت سوزی ها،نقشه ی راهی است که دامچاله ها دارد!!

سر سام آور مثل بیدستان، تاکستان و اقبالیه
می دانیم که قزوین در یک دشت کشاورزی قرار دارد. توسعه شهرها هم کلاً خیلی راحت نیست. اقبالیه بیشترین رشد جمعیت را در ده سال گذشته داشته است. تقریباً، صد در صد جمعیت رشد پیدا کرده، ۱۲۰ درصد هم تعداد خانوارش و این یعنی در واقع تعداد کسانی که نیاز به خانه دارد در مقایسه با ده سال گذشته در اقبالیه، یک و دو دهم برابر شده، یعنی اگر فرض بفرمایید در اقبالیه ما ۵ هزار واحد مسکونی داشتیم، ظرف ده سال این نیاز به ۱۲ هزار واحد مسکونی رسیده است.
در تاکستان هم مهاجرت ها به مقدار قابل توجهی از استان های غربی و شمال غربی مثل آذربایجان، زنجان، همدان صورت گرفته است. پس در گام اول این شهر مهاجر پذیر است، پس یک مهاجرت نسبتاً قابل توجهی به تاکستان تداوم دارد. ماجرای بیدستان هم روشنتر از آن است که مزاحم حوصله ی خوانندگان شویم.

آژانسهای خودمختار
معمولاً معاملات ملکی، تنها شغلی است که شما می توانید بدون اینکه هیچ سرمایه ای داخل مغازه داشته باشید و هرگز هم ضرر نکنید به فعالیت های اقتصادی بپردازید. هرچند باانسداد این مجاری ،در حقیقت ارتباط مردم را با صاحبان خانه ها و مسکن و زمین تقریباً قطع می کنیم ، بنابر این وجود این ها لازم است؛ اما اشکال این جاست که شمارگان این بنگاه ها بطور غیر منتظره افزایش پیدا کرده و در نهایت پاسخگویی آن نیز کاهش یافته است. به ناگزیر باید تعداد آنها کنترل شده و فاصله هایشان باید در خیابان ها رعایت بشود. آدم هایی که مجوز برپایی بنگاه را می گیرند، باید افکار سالمی داشته باشند و گزینش شوند، این گزینش به معنی برخورداری از یک سری امتیازهاست مثل داشتن مغازه، داشتن پشتیبانی مالی، سابقه اجتماعی خوب، همانند مجوزی که برای یک دفترخانه اعطا می شود.. همین الان تعداد زیادی بنگاه املاک فعالیت می کنندکه به احتمال زیاد،پروانه ندارند، اولینً کار باید جلوگیری از فعالیت آنها باشد . دومین کار، وضع ضوابط و مقررات باشد. باید به آنها بگوییم خودشان را با این ضوابط هماهنگ کنند. آن وقت بنگاه ها نیز سالمترکار می کنند.

مالکیت، تنهاروش مورد پذیرش
در کشورهای اروپایی، مردم در حدود ۴۰ درصد صاحب خانه هستند و۶۰ درصدبدون خانه. در ایران تقریبا" ۷۰ درصد مسکن دارند و ۳۰ درصد فاقدآن هستند..ار آنجا که برای اروپاییان خرید خانه اقتصادی نیست. اجاره می نشینند. آنها تا موقعی که آن قوانین را رعایت می کنند و اجاره نشینند؛، لازم نمی بینندنقل مکان کنند. چون اصلاً این خانه ها برای اجاره ساخته شده است. گاهی اوقات یک خانواده ۲۰ یا۲۵ سال در یک خانه مستاجر است چون برای او به نوعی جابجا شدن از یک خانه کمتر از ۶ یا ۷ سال غیر عقلانی و غیر منطقی است واز آسایش و درآمد خود ،مایه گذاشتن محسوب می شود.

خشتهای جوان، آینه های پیر
معمولا" در کشورهای توسعه یافته،عمر ساختمان ها بالا تر از صدسال است، در کشورما عمر ساختمان ها به ندرت به چهل سال می رسد و فی الفور توسط واسطه هایی که نام و نشان هر گونه خانه ی کلنگی را در آب نمک می خوابانند تاباشور و شوقی خرده بورژوازانه ،باغچه ی دلخواهشان را بکارند!! تبدیل به قفسهای عمودی می شوند و یا به دلیل کشمکش از نوع ارث و میراث های طبق معمول،گوشه ای پرت می افتند.
تأسف بار است که ما سرمایه های ملی خود را به آسانی حرام می کنیم. حال آن که در اروپا چندین نسل مختلف در حدود دویست سال در یک خانه زندگی می کنند.دست اندرکاران کنترل ساختمان بانظارت و دخالت خود قصددارنداین آسیب هارا کنترل کنند.

نسلهای جدید،تقاضاهای نو
هم اکنون نزدیک به یک میلیون نفر از متولدین اواخر دهه ی پنجاه تااواخر دهه ی شصت به سن ازدواج رسیده اند که اکثرا"توان خرید خانه را ندارند و متقاضی مسکن اجاره ای هستند. ما جامعه ی جوانی داریم، متولدین سالهای ۵۸،تا ۶۸ جمعیت نسبتاً وسیعی راتشکیل داده اندو ، حالا به سن ازدواج رسیده اند ومسکن مناسب می خواهند.

همیشه پای صاحبخانه درمیان است
فعلا"هیچ سازمان یانهادی ،امکان نظارت و کنترل موجران(صاحبخانه ها)راندارد.همین اردیبهشت ماه،اجاره ی ماهانه ی یک ساختمان قدیمی ۲۳۰متری در خیابان شهیدبابایی ،به ۸۰۰هزارتومان رسیده است. جالب آن که موجران محترم ، در باره ی نحوه ی محاسبه ی اجاره خانه ی خود از هفت دولت آزادند و طبق میل مبارک وهماهنگی با آژانس املاک همسو!! ،اعلام نرخ دلخواه می کنند.
طبیعی است که صعود کرایه خانه ها،نرخ خرید واحدهای مسکونی را نیز به عرش می رساند و قیمت ها یک شبه سر به فلک می زند!!

سقفی برای دونفر
اگرقزوین دهه ی پنجاه ،خانه های ۲۰۰-۳۰۰متری را پذیرا بود،باتغییر الگوی زیست خانواده در ایران امروز ،زوج های جوان دوستتر دارند در واحدهای ۵۰متری از نعمت"چاردیواری،اختیاری" بهره مند شوند.چنین روندی،ناخودآگاه رشد –محدود-افقی شهررابه رشد-ناگزیر-عمودی بدل کرده و زمین،بیش از پیش دلربا تر می شود!!

موج سواری زمین خواران
به این فهرست طولانی می توان عواملی همچون "چگونگی خرید و فروش وام های ۱۸میلیون تومانی،محدودیت ساخت و ساز در بافت سنتی به دلیل همجواری باآثار تاریخی و فرهنگی،فقدان نیروهای کافی و آموزش دیده از قبیل جوشکار ،آرماتوربندو...کمبود مصالح به خصوص شن و ماسه ی رودخانه ای در استان را اضافه کرد؛ به ویژه موج سواری زمین خواران شایعه پردازی که به هر بهانه زمینه های شیطنت را ایجاد می کنند ؛چراکه می خواهند در هر بزنگاهی دکان خود را داشته باشندو لاجرم اگر سکوت کنند ؛می ترکند!!

****
می تراود مهتاب...

چیدمان این همه صغرا-کبرا بابت رسیدن به این نتیجه بود که عوامل متنوع بروز و ظهور چنین مشکلی، راهکارهای پیچیده،چندلایه و همه جانبه می طلبد.
باوجود طر حهایی همچون اجاره ای ۵ساله(تاکنون با۳۵تعاونی قراردادساخت ۴۲۰۰واحد مبادله شده که دارای پیشرفت فیزیکی ۲۰الی۶۰درصد است)و مسکن مهر۹۹ساله (عقد تفاهم نامه با۲۳۳تعاونی باظرفیت ۲۰۶۷۶ واحد که عملیات اجرایی۲۴۹۷واحد آن آغاز شده است) در کنار سیل و خیل خانه هایی که توسط بخش خصوصی ساخته و پرداخته می شود؛دورنمای وضعیت مسکن در استان به ویژه شهر قزوین نه تنها چندان تیره و تار نیست؛بلکه راهکارهای دستیابی آسانتر به مسکن به مثابه مهمترین کالای اقتصادی جامعه ی امروز ما،به وضوح رخنمون می شود.بی آن که این نوشتار بخواهددندان منتقدان راکند کند،تذکر این نکته را ضروری می بیند که در حال حاضر،صنعت ساختمان از فعالترین صنایع کشورمان به شمار می آید وبی تردید رونق روزافزون این صنعت،غلبه بر وضعیت در آستانه ی بحران مسکن را ساده تر در دیدرس قرار می دهد.

* مدیر روابط عمومی سازمان مسکن و شهرسازی استان قزوین
منبع: هفته نامه نامه قزوین


چهارشنبه ۱ خرداد ۱۳۸۷
۱۷:۲۴:۴۶



وضعیت هوای فعلی
۱۹ºC
آسمان صاف


اوقات شرعی امروز
به افق قزوین
اذان صبح:  
طلوع خورشید:  
اذان ظهر:  
غروب خورشید:  
اذان مغرب:  
rahim-moazenzadeh.swf--

راهنمای مسافت شهرهای ایران
مبدا:
مقصد:
مسافت:

راهنمای مسافت شهرهای استان قزوین
مبدا:
مقصد:
مسافت:


تعداد بازدیدکنندگان کنونی: ۷
تعداد کل بازدید کنندگان: ۹۱۵۰۱۷




qazvin قزوين قزوين ghazvin gazvin caspain kazvin kasvin casbin alborz ISP sms internet weblog ADSL history art iran qazvin.net forum picture news network chat استان شهر ميراث ميراث آتار تاريخ تاريخ فرهنگ جفرافيا جغرافيا کاسپین كاسپين هنر خبر ايران ايران تاکستان شهر صنعتي شهر صنعتي صنعت تالار گفتمان عکس اينترنت اينترنت قزويني قزويني شبکه دهخدا چت دانشگاه گردشگری گردشگري تلفن ۱۱۸ هواشناسي هواشناسی کاریابی كاريابي نقشه وبلاگ خبر اخبار استان اطلاع رسانی شبكه رساني الموت وبلاگ بهترین بهترين رایگان رايگان پیامک پيامك اوقات شرعی شرعي نرخ طلا ارز سکه سكه راهنما مسافت عكس تصویر تصوير تصاویر تصاوير رجایی رجايي البرز تاریخ تاريخ گروهی گروهي تبلیغات تبليغات تبلیغ تبليغ